2017年12月31日

不動産投資する前に!

日銀が異次元の金融緩和をはじめてからどのくらいたっただろうか?
本当に景気は回復したのだろうか?
確かに株価は上がり、不動産価格も大都市を中心に上昇し地方都市へも波及しはじめている。
しかし、日銀の当初予定の物価目標2%はいまだに達成されていない。
なにか変です。物価が上昇していないのに、景気回復か?
今の現象を簡単に言えば、日銀が出すお金が海外に行き、その影響で円安になり、円安で株価は上がり、日銀がドンドンお金を出すから低金利は維持し、低金利だから不動産投資をはじめる、マイホームを買う。こんなところでしょうか?
そこで本題の不動産投資です。「不動産投資は低金利の今こそチャンス」っていうのを聞いたことがあると思います。でもちょっと待ってください。不動産投資の融資はだいたい変動金利です。今は低金利ですが、金利が上がれば、どこかのタイミングで借入金利も上昇しますから、結局は同じなんです。
また、不動産投資利回りは金利に徐々に近づいていきます。ですから、不動産投資にも段階があって、投資利回りが金利よりも4%も5%も高い時はいいのですが、これが、3%、2%となり、1%、0%となれば危険です。
このとき、投資利回りは金利とほぼ同じになり、家賃収入から得られた純収益は、そのほとんどが融資の返済に回ることになります。すると、投資した不動産に想定外の費用が発生したり、家賃収入が想定通りに得られなくなったら、金融機関への返済は家賃収入ではできなくなり、自己資金を持ち出して返済することになり、そうなったら、何のために不動産投資しているのかわからなくなります。
自己資金を持ち出すことにならないためには、投資利回りが、金利よりも少なくとも3%以上であることが必要だと思います。ここでいう投資利回りは、表面利回りではなく、家賃収入から費用をさしひいた純収益に対する純利回りであり、表面利回りと投資利回りについては混同なきようにお願いいたします。
そして、投資利回りが金利より3%以上なければ、物件購入を見合わせるぐらいの勇気も必要なのではないでしょうか?
以上、不動産投資のリスクについて書きましたが、不動産投資を否定するわけではありません。ただ、投資する前には、その不動産の利回りは金利と比較してどうか?を常に考えてみてください。(鑑)
posted by NBP at 11:53| 日記